リバースモーゲージとは
リバースモーゲージ（Reverse mortgage）は、高齢者向けのローンで、自宅の土地建物を担保に年金型の融資を受け、契約者の死亡時に担保物件を売却して一括返済する制度です。
通常の住宅ローンの借入残高が年々減少して行くのとは逆に、借入残高が年々増加して行く形となるためリバースモーゲージ（＝逆抵当融資）と呼ばれています。
土地・不動産を持っているものの収入の無い高齢者の場合、生活資金などを調達しようとして自宅を処分してしまうと、住む所を失ってしまいますが、リバースモーゲージでは、自宅を処分することなく、自宅を担保にして融資を受けることができ、老後の生活の安定を図ることができます。
そして、一般的には、契約者の死亡時に、担保物件を売却するなどして一括返済する形となるため、住み慣れた自宅に終身住むことが可能です。
リバースモーゲージの融資は、金融機関によって、１ヶ月ごとや、１年ごと、一括など、様々な形があり、返済は死亡時に一括返済で、毎月利息のみを払う形のものや、利息も死亡後の一括返済に含まれるため返済が一切ないものなどもあります。
目的
リバースモーゲージという制度の目的としては、融資という形を取り老後生活の安定を図ることや、高齢者の自立支援があげられ、また、老人ホームなどではなく、住み慣れた住居で生活をし続けたいという高齢者の希望も叶えます。
リバースモーゲージは、条件を満たした高齢者が自己所有の土地建物を担保とし、金融期間から融資を受け、契約者の死亡などにより融資契約が終了すると、担保物件の売却などにより、一括返済・精算が行われる仕組みとなっています。
制度利用すると良い人
リバースモーゲージには、国や自治体によるものや、民間の金融機関によるものなどがあり、住宅の建て替えや、住宅のバリアフリー工事、耐震改修工事を施すリフォームを行う場合などに融資用途が限定されているものから、用途自由なものまで、様々なタイプがあります。
リバースモーゲージは、通常のローンのように利息や元本を返済する必要がないため、借入金は年月と共に増えて行き、最終的には、契約者の死亡時に担保である住宅物件を売却することで一括返済する逆抵当融資となります。
相続する親族が居ない高齢者、土地や住居となる建物は所有しているが収入の少ない高齢者、資産や住宅を子供には残さず生きているうちに自分で利用したい人などにも、リバースモーゲージ制度はオススメです。
一般的なローンとの違い
リバースモーゲージは、高齢者向けのローンで、自宅の土地建物を担保に年金型の融資を受け、契約者の死亡時に担保物件を売却して一括返済する制度で、持ち家がありながら収入が無いために生活保護を受けている高齢者などの生活支援に適しています。
リバースモーゲージは、一般的なローンとは違い、月々の返済が無いため、借入金はどんどん増えて行くことになります。
リバースモーゲージの商品によって利子のみ毎月支払うものや、利子の支払いも組み込まれているため融資を受けるだけで月々支払いは一切なく死亡後に一括返済となるものなど様々なので、適したものを利用することが出来ます。
リバースモーゲージ型のローンでは、融資された資金の使用用途が自由の所から、リフォームや立て替え専用のものなど様々ですので、目的に合わせて利用することが出来ます。
融資資格者
リバースモーゲージを利用する際に必要となる資格や条件としては、亜担保となる土地建物を所有していることがまず上げられ、自治体や金融機関などによって65歳以上といった年齢などの規定があります。
厚生労働省によるリバースモーゲージ＊「生活福祉資金(長期生活支援資金)」では、融資の資格や条件として、借り入れ申込者が単独で所有（同居の配偶者と共有含む）の、賃借権、抵当権等が設定されていない不動産に居住し、配偶者または親以外の同居人が居ない人が貸し付け対象で、世帯の構成員が原則として65歳以上といったものがあげられます。
＊「生活福祉資金(長期生活支援資金)」
https://www.mhlw.go.jp/bunya/seikatsuhogo/seikatsu-fukushi-shikin2.html
固定資産税
高齢者で地価の高い不動産を所有している場合、固定資産税などの支払いのために、リバースモーゲージを利用する人も居り、使用用途自由のリバースモーゲージであれば、それが可能となります。
固定資産税は、毎年１月１日現在に固定資産である土地、家屋、償却資産などを所有している人に対して評価額（資産価値）をもとに算出され、固定資産が所在する市町村に納めるものです。
固定資産税評価額は、総務省の定める「固定資産税評価基準」に基づいて市区町村によって決定されます。
固定資産税の評価額は、リバースモーゲージにおいて、貸付対象となるかどうかの不動産の評価に使用されることもあります。
高齢者などがバリアフリー改修工事を行った場合、住宅に対する固定資産税が減額される制度のある地域もあるため、固定資産税の減額のためにも、リバースモーゲージを利用してバリアフリー改修工事を行うことが出来ます。
＊住宅金融支援機構のリバースモーゲージ「高齢者向け返済特例制度」は、満60歳以上の高齢者が、居住している住宅のバリアフリー工事や、耐震改修工事を施すリフォームを行う場合に利用できます。
＊住宅金融支援機構のリバースモーゲージ「高齢者向け返済特例制度」https://www.jhf.go.jp/loan/yushi/info/yushihoken_revmo/index.html
相続税
相続者にとっては不動産を相続できないにも関わらず、不動産の相続税と売却益による所得税を払う必要が生じるなど、デメリットもあるようです。
相続する人が居ない場合や、遺産相続の必要が無い、といった場合にリバースモーゲージを利用する場合には、そうしたデメリットが無いため、適しているといえます。
そのため、リバースモーゲージによっては、相続人の了承が得られない場合に、融資してもらえないこともあるので注意が必要です。
リバースモーゲージを活用することで、契約者は終身住み慣れた家に住み続けながら、融資された資金を現金や金融資産として残すことができます。
リバースモーゲージで不動産を死亡と同時に売却され一括返済にあてられますので分配の手間が省けますし、現金として残された遺産は均等分配がし易いようです。
マンションでは融資は受けられない
リバースモーゲージの担保物件としては、土地付きの建物に限定している所が多く、所有していてもマンションでは融資を得られない場合が多いようです。
マンション住まいでも、土地付きの建物物件を所有している場合には、リバースモーゲージを利用することが可能となることが多いようですが、所有の土地付き住居に住んでいない場合には、融資額が少なくなる場合もあります。
リバースモーゲージを利用することで、高齢者は住み慣れた自宅に生涯住みながら生活資金を年金のように得ることもできますし、高齢者に不向きな自宅を担保にし、そのまま自宅を保有したまま高齢者用のマンションに住み替えることを可能にしているリバースモーゲージもあります。
