最近では、人生の終わりをより良いものにするための事前準備として、「終活」が流行っています。終活中に自分の所有する負動産を子どもに相続させたくないというご相談も、多数いただいております。ご相談者は「とにかく自分が生きているうちに負動産を処分したいとおっしゃっています。その中で「行政に寄付できないか」というお話もいただきますが、行政ではほとんど寄付を受け付けていないのが実状です。なぜなら行政が寄付を受け付けて不動産を所有すると「維持管理責任」が生じてしまうことになり、それこそ除草費用などの余分な出費が行政側の負担として増えてしまうからです。また寄付を受け付けるということは、本来所有者が支払うべき税金を、行政が支払うことになります。固定資産税は市町村税の税収の大部分を占めることからも、寄付の受け付けは市町村の税収を減らすということにつながってしまいます。
最近ではご相談側も負動産を手放すことが困難ということを理解され、「不動産を引き取ってくれたら、逆に報酬をお支払いします」という方が少しずつ増えてきています。つまりそれだけ負動産を売却・処分するというは難しいということです。
負動産となりがちな不動産には、空き家、リゾートマンション、団地、農地、再建築不可物件、借地、別荘地、崖地、老朽化アパート、市街化調整区域の分家住宅などがあり、それらのすべてが売却・活用しづらい傾向にあります。
「空き家」の場合は、室内の程度により賃貸や売却が可能な場合もあります。ただし定期的な換気を行わず空き家のままにしておくと、すぐに建物が傷んでしまうので注意が必要です。なお、傷んでしまった空き家については、建物を解体してしまうのも一案です。ただし、不動産の売却代金で解体費用を捻出できればいいですが、需要がない地域では、空き家の売却代金より解体費用のほうが高いケースも多数あります。こうなると負債である負動産に対して、お金を払って処分するということになります。
バブル期に建築された「リゾートマンション」は、建設当初はそれほど負担が大きくなかった管理費や修繕積立金が今では合計4万円を超えてくる物件も少なくありません。このようなリゾートマンションでは、管理費などを滞納している所有者が多い傾向にあり、もし管理費を滞納している物件を相続などで引き継いだ場合や購入した場合には、区分所有法により新しい所有者に対して管理費の支払いの義務が発生します。そこでリゾートマンションを賃貸したとしても、安い賃料で高い管理費ではプラスにならないことは明らかでしょう。これらの理由からリゾートマンションは、大半がゴーストマンション化していて、売却できるリゾートマンションはごく一部となってしまっているようです。なお、かつては人気があった越後湯沢のリゾートマンションはごく一部となってしまっているようです。なお、かつては人気があった越後湯沢のリゾートマンションですら、今では10万円でも買い手が現れず、売却できない状況になっていると言われています。（続く）
田中 裕治（一般社団法人全国空き家流通促進機構代表理事）
